商铺改住宅哪些问题

商铺改住宅存在以下问题：

房屋性质不可更改：

商铺的性质在土地审批时已经确定，一般不能随意改为住宅。改变房屋性质不仅不合法，而且涉及房屋结构、消防安全等多个方面的改变，这些都需要经过严格的审批和验收。

消防标准不同：

商铺和住宅的消防标准不一样，如大型商场商铺的厨卫独立用水等问题在改成住宅时难以满足消防安全要求。

水电费用高：

商铺的水电费用通常高于住宅，改成住宅后，水电费用会大幅增加，增加居住成本。

贷款风险：

个人商铺贷款比例低、年限短，且银行对商铺贷款者的资质审核较严。如果贷款申请不通过，购房者将面临较大的付款压力。

返租承诺风险：

有些商铺发展商会提供返租承诺，但如果发展商不能履行承诺，购房者将很难维权。

政策限制：

目前国家对商铺改住宅并没有统一的政策，但各城市纷纷出台相关政策，限制或禁止商铺改为住宅。例如，北京市、上海市、成都市等地都出台了相关规定，明确禁止擅自改变商业用地为居住用途。

生活不便：

商铺改成住宅后，采光、通风等居住条件可能受到影响，同时商业用地上的住宅无法享受普通住宅的公共配套设施和服务。

产权年限不同：

住宅土地使用年限为70年，而商业用地土地使用年限为40年，这将影响房产的持有价值和未来处置。

费用和税费：

商业用地改为住宅后，相关费用和税费将按照商业标准缴纳，如转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。

综上所述，商铺改住宅存在诸多问题和风险，购房者应谨慎考虑，并在购买前充分了解相关法律法规和政策，以避免后期纠纷和损失。